Immobilie verschenken, verkaufen oder vererben?

yenikapak

Immobilie verschenken, verkaufen oder vererben?
Durch die vorausschauende Planung der Übertragung einer Immobilie an die nächste Generation werden Komplikationen und unnötige Kosten vermieden.
Dabei hängt es von den Umständen des jeweiligen Falles ab, ob der Verkauf, das Schenken oder das Vererben die für alle Beteiligten beste Lösung ist.
Wenn ein Mensch stirbt, geht sein Hab und Gut auf einen Rechtsnachfolger über.
In der Regel sind das die Erben.
Wenn es sich bei dem Erbgut um Immobilienbesitz im Ausland handelt, sollte sich der Besitzer rechtzeitig Gedanken darüber machen, wem und in welcher Form er Wohnung, Haus und/oder Grundbesitz zukommen läßt.
Dadurch kann er spätere Verzögerungen und unnötige Ausgaben bei der Rechtsnachfolge bereits im Vorfeld ausschließen.
Wichtig ist auch, daß alle erforderlichen Dokumente bereits vor der beabsichtigten Immobilienübertragung vorliegen oder – im Erbschaftsfall – sehr zeitnah erbracht werden können.
Das beschleunigt die Abwicklung des Vorgangs und stellt sicher, daß alle gesetzlich vorgeschriebene Fristen eingehalten werden können.
Eine Immobilie kann man
– Vererben,
– aber auch bereits zu Lebzeiten an die Begünstigten verschenken
– oder verkaufen.
Eine Patentlösung für eine schnelle, kostengünstige Übergabe des Objekts an die nächste Generation gibt es allerdings nicht.
Denn eine Vielzahl von Faktoren muß berücksichtigt werden.
Das Vertrauensverhältnis zwischen den Beteiligten zählt dazu.
Aber auch ihre Vermögensverhältnisse und ihr steuerlicher Wohnsitz.
Denn die Übertragung von Immobilienbesitz im Ausland berührt häufig die Kompetenzen der Finanzbehörden mehrerer Länder.
In Spanien ist es zudem so, daß ein Teil der steuerlichen Kompetenzen sowohl bei der Immobilienübertragung wie auch im Falle der Erbschaft und Schenkung, den bundeslandähnlichen Autonomen Regionen obliegt.
Deren diesbezügliche Verordnungen weichen zum Teil erheblich voneinander ab.
Hinzu kommt: das nationale Erbrecht Spaniens greift nicht in Regionen, die über eine eigene Gesetzgebung in diesem Bereich verfügen.
Auch hier ist die Palette der unterschiedlichen Auslegungen breit gefächert.
Fakt ist allerdings, daß sowohl der (Ver-)Kauf von Immobilen wie auch die Schenkung und der Erbschaftsfall stets mit Kosten verbunden sind.
Und das betrifft nicht nur das Honorar für den Notar und die Gebühren des Grundbuchamts.
Auch wenn beim Verkauf an Sohn oder Tochter kein Geld fließt, so werden doch Steuern fällig.
Sie werden in so einem Fall anhand des Wertes ermittelt, mit dem die Immobilie im Katasteramt der jeweiligen Gemeinde verzeichnet ist.
Wenn der in der Kauf- oder Übertragungsurkunde angegebene Wert den Katasterwert – erheblich – unterschreitet, setzt das zuständige Finanzamt ein Ermittlungsverfahren in Gang.
Die Folge ist eine steuerliche Neubewertung, mit der in der Regel eine Steuernachzahlung verbunden ist.
Es können aber auch Geldbußen hinzukommen.
Steuern bei der Übertragung von Immobilien
Wenn eine spanische Immobilie den Besitzer wechselt fallen verschiedene Steuern an.
Dazu zählt die sog. Plus Valia, was sich mit Wertzuwachssteuer übersetzen läßt.
Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobile befindet und muß laut Gesetz vom Verkäufer bzw. dem Schenker oder dem Erben entrichtet werden.
Der Plus Valia liegt gleichfalls derKatasterwert zugrunde und sie ist umso höher, je länger die Immobilie dem Vorbesitzer gehört hat.
In Städten und touristischen Zentren ist diese Steuer i.d.R. höher als in ländlich geprägten Gemeinden.
Beim Verkauf einer Immobilie,zahlt der Käufer den Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Also die Grunderwerbssteuer.
Sie beträgt je nach Region zwischen 6 und 8 % des erzielten Verkaufspreises.
Der Immobilienverkauf schlägt sich auch in der Steuererklärung des Verkäufers nieder.
Er hat durch die Veräußerung eine Einnahme erzielt, die Bestandteil seines erwirtschafteten Einkommens ist.
Die Erbschaft- und Schenkungsteuer
Bei einer Schenkung oder Erbschaft fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Dafür wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.
Sie wird vom Begünstigten entrichtet.
Ihre Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Dazu zählen der Verwandtschaftsgrad zwischen den Beteiligten, ihr steuerlicher Wohnsitz und der Standort der Immobilie.
Es ist eine Steuerlast, die sich unter günstigen Umständen mindern läßt, wenn man die Übergabe der Immobilie an die Rechtsnachfolger vorausschauend plant und den Ablauf entsprechend gestaltet.
Die Grundvoraussetzung dafür ist, daß bei allen Beteiligten Einigkeit über den Ablauf und die Vorgehensweise herrscht.
Ein wichtiger (Multiplikations-) Faktor bei der Festlegung der Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist die verwandtschaftliche Beziehung.
Ehegatte, Kinder undEltern, zahlen erheblich weniger an den Fiskus als Freunde und entfernte Verwandte.
Auf den Kanarischen Inseln gibt es für die Verwandten ersten und zweiten Grades derzeit sogar einen Freibetrag in Höhe von 99 Prozent in Bezug auf den gesetzlich festgelegten Steuersatz.
Während die Höhe der Schenkungssteuer von der Autonomen Region festgelegt wird, in der sich die betreffende Immobile befindet, wird die Erbschaftssteuer nach den Richtlinien der Autonomen Region festgelegt, in der der Erblasser in den letzten 5 Jahren vor dem Ableben seinen gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte.
Das bedeutet, daß es bei einer Immobilien-übertragung Alternativen in Bezug auf die Höhe der steuerlichen Belastung gibt, wenn der Immobilienstandort und der steuerliche Wohnsitz des Immobilienbesitzers sich in nicht in derselben Region befinden.
Da die Erbschaft- und die Schenkungssteuer oft höher ausfallen als die Grunderwerbssteuer, kann auch der Verkauf eine gute Lösung sein, Insbesondere dann, wenn keine enge Verwandtschaftsbeziehung zwischen den Beteiligten besteht.
Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf die Übertragung der Immobilie leiten sich auch aus dem Umstand ab, daß sich das Besitzrecht juristisch gesehen aus zwei Komponenten zusammensetzt: dem Sachwert, dem „nuda propiedad“,und dem Nutzungsrecht, im Rechtsdeutsch Nießbrauch genannt.
Da die Sachlage kompliziert ist, bietet Ihnen die Schutzgemeinschaft an, ein Gutachten zu erstellen, indem die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Möglichkeiten der Immobilienübertragung für ihre spezielle Situation analysiert werden.
Dafür wird benötigt:
– Letzter Grundsteuerbescheid,
– eine Kopie der Kaufurkunde (Escritura) und
– einige persönliche Daten, um zu ermitteln, welche Form der Immobilienübertragung individuell am günstigsten ist, in Frage kommt.
Lotus van Arkel
Schutzgemeinschaft Torremolinos/Málaga